Contrairement à d’autres secteurs de l’immobilier professionnel, tels que l’immobilier commercial ou de bureau, l’immobilier de santé a su démontrer sa résilience face à la crise actuelle. Quelles raisons expliquent cette bonne tenue ? Pourquoi faire le choix de l’investissement dans l’immobilier de santé ? Et quels investissements privilégier ? Découvrez les réponses de Guillaume HILAIRE, Directeur Général Délégué au Développement au sein du Groupe MAGELLIM.
La crise sanitaire et ses conséquences sur les modes de vie et de travail, puis la forte remontée des taux d’emprunt, ont profondément bouleversé le paysage immobilier français, et tout particulièrement professionnel. Fin 2024, ce sont ainsi plus de 9 millions de mètres carrés d’immobilier de bureau qui étaient inoccupés en France[1]. Cette crise, sans précédent, a très largement épargné le secteur de l’immobilier de santé : maisons médicales, centres de santé, laboratoires d’analyses, centres d’imagerie, etc.
L’immobilier de santé porté par des tendances de fond
La résilience du marché de l’immobilier de santé s’explique par une hausse croissante des besoins médicaux et paramédicaux. Deux grandes tendances illustrent cette progression : celle du vieillissement de la population et la forte augmentation des maladies chroniques. En 2021, 27 % de la population française avait plus de 60 ans. En 2045, les plus de 60 ans devraient représenter 33 % de la population nationale, et 35 % en 2070[2]. Or ce vieillissement s’accompagne d’une augmentation sensible des besoins en soins, ainsi que de la mise en place de structures adaptées au grand âge telles que les soins à domicile ou les Ehpad. Afin de répondre aux besoins, il faudrait ainsi doubler les capacités d’accueil dans ces établissements d’ici à 2040[3].
La prévalence des maladies chroniques contribue aussi à la demande en soins – et donc en structures adaptées. En 2022, 13,8 millions de patients souffraient d’une affection de longue durée (ALD), soit un taux de prévalence de 20,1 % contre de 14,6 % en 2008[4].
Un marché en forte demande d’investissements
Malgré ce contexte de forte croissance de la demande, l’immobilier de santé est confronté à d’importants défis, et d’importants besoins en investissements. Parmi ces enjeux, celui de l’accessibilité aux soins est l’un des plus visibles. 30,2% des Français, et 62,4% des habitants de l’Île-de-France, vivent dans un désert médical[5]. « Contrairement aux idées reçues, les déserts médicaux ne se situent pas uniquement en zones rurales, précise Guillaume HILAIRE. Les banlieues et zones périurbaines souffrent d’un déficit important en médecins par habitant, notamment en région parisienne, où le coût immobilier est dissuasif pour les professionnels. »
En réponse à cet enjeu crucial, le gouvernement a lancé en 2021 un Ségur de la santé doté de 19 milliards d’euros destinés à améliorer le système de santé en général, dont 9 milliards d’euros dédiés aux établissements de santé[6]. Face à l’ampleur des besoins, les acteurs du privé ont aussi rapidement trouvé leur place dans l’investissement immobilier de santé.
En effet, l’une des solutions encouragées par les autorités publiques est le développement de structures de santé pluridisciplinaires. Ces structures doivent permettre d’élargir l’offre de soins et de renforcer le maillage territorial. Les ambitions sont importantes : le Plan d’action pour améliorer l’accès aux soins dans les territoires prévoit l’installation de 4 000 maisons de santé pluriprofessionnelles entre 2023 et 2027[7].
De tels objectifs nécessitent une collaboration renforcée entre acteurs publics et privés. Cette collaboration est d’autant plus nécessaire que les acteurs privés sont de plus en plus présents dans l’offre de santé elle-même : ils comptent pour près d’un tiers des établissements de santé en France[8].
Investissement de l’immobilier de santé : performance et diversification
L’investissement dans l’immobilier de santé est porté par une forte demande ancrée dans le long terme. Il s’inscrit par ailleurs dans une stratégie de diversification dans un contexte d’incertitudes politiques et financières. La pierre-papier centrée sur l’immobilier de santé est un placement de long terme, en grande partie décorrélé des fluctuations des marchés financiers.
Comment investir dans l’immobilier de santé ?
Face à ce dynamisme, le secteur de l’investissement s’est progressivement structuré et diversifié. Plusieurs voies s’offrent à l’investisseur, dont l’investissement direct, le crowdfunding et les SCPI de santé. Les SCPI peuvent faire valoir de nombreux avantages, comme l’explique Guillaume HILAIRE : « Contrairement à l’investissement direct, les SCPI jouent sur la force de la mutualisation. Elles permettent d’accéder à des biens qui sont difficilement accessibles à un investisseur particulier. Dans le cas de la Foncière des Praticiens, notre prix d’entrée est de 1 100 euros – ce qui permet de nous adresser à un large public ».
La puissance d’investissement d’une SCPI permet de diversifier les investissements, et donc de lisser le risque. Si un bien est moins rentable, les autres compensent sa moindre performance. « Les SCPI de santé offrent un risque maîtrisé, poursuit Guillaume HILAIRE. Ce sont des investissements de long terme, contrairement au crowdfunding. Celui-ci peut offrir des performances plus élevées mais est aussi plus risqué. Les SCPI sont des placements de ‘bon père de famille’ dans toute l’acception positive du terme. »
La Foncière des Praticiens, l’investissement dans l’immobilier de santé pensé par des praticiens
Créée par des praticiens, la Foncière des Praticiens s’appuie sur une connaissance unique du secteur de la santé pour atteindre ses ambitions : améliorer le maillage territorial des structures de soin dans les zones déficitaires en infrastructures médicales et sociales et participer au développement de locaux multi-praticiens.
Afin de réduire le risque et d’accompagner au mieux l’évolution du marché de la santé, son portefeuille se concentre sur des lieux de soins et de consultations, des locaux d’accompagnement ou de rééducation, et des locaux supports au secteur de la santé. « Le rôle d’une société de gestion est de viser de la performance de long terme et des rendements réguliers tout en protégeant le capital de nos investisseurs. Notre approche repose sur l’écoute de nos locataires/exploitants, pour répondre à leurs besoins. C’est pourquoi, nous proposons des infrastructures dotées de services avancés : personnel, laboratoires, imageries », explique Guillaume Hilaire.
Cette approche permet à la Foncière des Praticiens d’afficher un objectif de distribution de revenus stable, supérieur à 5 %. En 2024, le taux de distribution a atteint 5,50 %, supérieur à 5 % depuis six ans[9].
Au-delà de la performance financière, la Foncière des Praticiens a fait de la performance extra-financière l’un des piliers de sa politique d’investissement. Labellisée ISR, la SCPI intègre les critères extra-financiers à l’analyse stratégique et financière tout au long de la vie de ses investissements. En outre, depuis 2020, la Foncière des Praticiens a adopté le statut de fonds de partage. Ce statut permet aux investisseurs de choisir de verser une partie de leurs dividendes à l’une des trois associations sélectionnées : l’ARSEP, l’Institut Vivalto Santé et France Tutelle. La société de gestion leur reverse quant à elle 20 % de ses frais de gestion.
Forte de ces engagements sociaux, la Foncière des Praticiens propose des investissements qui visent sens, performance et durabilité.
[3] Source : Assemblée nationale
[5] Source : Vie Publique
[6] Source : Sécurité Sociale
[7] Source : Ministère du travail, de la santé, des solidarités et de la famille
[8] Source : Cour des comptes
[9] Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Taux de distribution de 5,40 % en 2023, 5,10 % en 2022, 2021, 2020 et 2019. La SCPI Foncière des Praticiens présente notamment un risque de perte en capital, de liquidité et de durabilité. La durée de placement recommandée est comprise entre 8 et 12 ans. L’ensemble des risques et des frais est détaillé dans la note d’information et le DIC disponibles sur le site internet www.magellim-reim.com.